Программа курса:
1. Форма и государственная регистрация договора
- Варианты письменной формы и последствия несоблюдения
- Форма соглашений об изменении и расторжении договора
- Условия государственной регистрации аренды
- Последствия отсутствия регистрации. Непротивопоставимость арендных прав. Разбор сложных случаев
- Практические проблемы осуществления регистрации аренды и изменения условий аренды
2. Объект аренды и типы аренды
- Аренда будущей недвижимости и предварительный договор аренды: преимущества и недостатки данных моделей
- Аренда части здания, сооружения или помещения: правовая природа договора, особенности регистрации, вопросы кадастрирования
- Отличия посессорной и непосессорной аренды
3. Правомочия на сдачу вещи в аренду и передача объекта арендатору
- Последствия отсутствия у арендодателя распорядительной власти: влияние на действительность обязательственной программы договора, сдача принадлежащего РФ объекта недвижимости неуправомоченным субъектом РФ, недействительность сделки, на основании которой арендодатель приобрел право собственности на объект аренды, иски собственника к арендатору и неуправомоченному арендодателю
- Порядок оформления передачи объекта арендатору, момент введения арендатора во владение и значение акта.
- Последствия уклонения арендодателя от передачи объекта арендатору: возможность истребования объекта в натуре, влияние задержки на исчисление срока аренды, расторжение и др.
- Последствия уклонения арендатора от принятия объекта: возможность начисления арендной платы за период задержки, невозможность понуждения арендатора к принятию объекта
4. Срок аренды
- Варианты согласования сроков аренды
- Автопролонгация договора по истечении срока: пролонгация на неопределенный срок на основании закона или срабатывание договорной оговорки об автопролонгации, особенности применения к автопролонгацци Закона о защите конкуренции
- Право на отказ от бессрочной аренды
5. Внесение арендной платы и обязательства арендатора по надлежащему использованию
- Варианты согласования арендной платы: фиксированные платежи, переменные элементы формулы цены, привязка арендной платы к размеру доходов от использования и др.
- Покрытие переменных издержек на обеспечение пригодности объекта для целей использования
- Изменение арендных ставок по соглашению и в одностороннем порядке
- Нетипичные формы арендной платы
- Регулируемая арендная плата
- Обязательства арендатора по надлежащему использованию объекта
- Расторжение договора в судебном или внесудебном порядке при нарушении арендатором своих обязательств (предупреждение, существенность нарушения, возможная ретроактивность расторжения и др.)
- Иные средства защиты прав арендодателя: взыскание долга и неустойки, засчитывание требований арендодателя в счет обеспечительного платежа
6. Недостатки, возникновение помех к использованию и снижение степени пригодности вещи для целей использования
- Определение надлежащего качества сдаваемой в аренду вещи: исходные явные и скрытые дефекты
- Последствия снижения качества вещи, возникновения помех к использованию и падения степени пригодности вещи для целей использования после начала использования: длящиеся гарантии арендодателя
- Средства защиты прав арендатора: соразмерное снижение цены, взыскание убытков, расторжение договора (в судебном и внесудебном порядке) и др.
- Распределение бремени осуществления текущего и капитального ремонта, а также содержания вещи
7. Изменение стороны договора и субаренда
- Последствия перехода права собственности на объект аренды третьему лицу и механика применения правила следования (отчуждение объекта по сделке, продажа объекта с публичных торгов или с банкротных торгов, наследование, реорганизация, последствия ликвидации арендодателя и др.).
- Перенаем: оформление, согласование с арендодателем, пределы перехода прав и обязанностей
- Субаренда: актуальные правовые проблемы, взаимосвязь судьбы основной аренды и субаренды, право субарендатора на заключение «прямого» договора с арендодателем при досрочном прекращении основной аренды
8. Судьба отделимых и неотделимых улучшений
- Соотношение понятия «улучшение» с иными смежными институтами
- Право на отделение и отделимых улучшений: условия и порядок реализации
- Право на компенсацию неотделимых улучшений: условия получения компенсации и порядок выплаты
9. Возврат арендованного объекта при прекращении договора
- Порядок возврата объекта и вопросы оформления акта
- Инспекция качества возвращаемого объекта
- Последствия задержки в возврате объекта: начисление арендной платы за период задержки в соотношение с иными компенсациями
10. Выкуп арендованного объекта
- Законные основания для выкупа
- Согласование права выкупа в договоре
- Порядок осуществления выкупа
11. Особенности расчета убытков при досрочном прекращении договора по основаниям, за которые отвечает одна из сторон
- Расчет убытков в виде конкретной ценовой разницы
- Расчет убытков в виде абстрактной ценовой разницы
- Расчет убытков в размере расходов, оказывающихся тщетными на фоне досрочного прекращения договора
12. Досрочное расторжение или изменение договора не в связи с нарушением
- Право на немотивированный внесудебный отказ от договора или его одностороннее изменение: порядок согласования и осуществления, плата за отказ от договора и возможность ее снижения, отсрочка прекращения договора и др.
- Расторжение или изменение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств: ключевые условия, порядок осуществления и анализ реальной судебной практики.
13. Налоговые аспекты арендных правоотношений
- НДС в арендной плате и последствия смены налогового режима одной из сторон договора
- Спорные вопросы обложения арендных операций налогом на прибыль
14. Рекомендации по оптимизации договорной работы в сфере аренды, разбор лучших рыночных практик
- Практические проблемы ведения переговоров (соглашения о намерениях, драфтинг контракта, поиск компромиссных формулировок и др.)
- Выбор договорной структуры
- Описание объекта аренды: стандарты определения площади, право арендатора на расширение и отказ от части площадей
- Ключевые даты контракта: дата доступа, дата передачи, дата начала срока аренды/дата начала уплаты арендной платы в полном размере
- Состояние помещений при передаче, распределение обязанности по проведению отделочных работ, рекомендации по осуществлению сдачи-приемки
- Условия контракта об обеспечении исполнения обязательств арендатора, эффективная работа с обеспечительным платежом.
- Управление арендной платой: индексация и пересмотр, арендные каникулы, плата за обслуживание и коммунальные платежи и др.
- Страхование: типичные ожидания сторон
- Вывески арендатора
- Разбор наиболее актуальных договорных оговорок, направленных на минимизацию юридических рисков в рамках арендных правоотношений
- Особенности договоров аренды офисной, складской, торговой недвижимости, а также предприятий общественного питания
Целевая аудитория
Курс предназначен для практикующих юристов, работающих или планирующих работать в сфере юридического сопровождения аренды недвижимости, а также адвокатов.
